Baukredit

Der Baukredit für Ihr Wunschhaus

Die eigenen vier Wände – ein Traum, den viele Menschen haben. baukreditAngesichts der aktuellen Niedrigzinsphase ist die Erfüllung dieses Traums noch verlockender. Der Bau oder Kauf einer Immobilie ist in der Regel mit hohen Investitionen verbunden, die sich oftmals nur über ein langfristiges Darlehen finanzieren lassen. Die beliebteste Finanzierungsform für den Bau von Wohn- oder Gewerbe-Immobilien ist der Baukredit, bei dem es um eine Darlehenssumme von mehr als 50.000 Euro geht. Kredite mit einer niedrigeren Finanzierungssumme werden als Immobilienkredit bezeichnet. Was Sie wissen müssen, wenn Sie die Aufnahme eines Baukredits planen, erfahren Sie hier.

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Sicherheiten beim Baukredit

Die Darlehenssummen bei Baukrediten belaufen sich nicht selten auf sechsstellige Beträge. Da das finanzielle Risiko für die Bank mit der Höhe der Darlehenssumme steigt, verlangt sie nicht nur eine einwandfreie Bonität und ein geregeltes Einkommen aus einem schon längeren bestehenden und unbefristeten Arbeitsverhältnis, sondern auch zusätzliche Sicherheiten. Bei einem Baukredit wird am häufigsten das Grundpfandrecht als Sicherheit hinterlegt. Mit dem Grundpfandrecht hat die Bank die Möglichkeit, bei einem Zahlungsausfall die Immobilie zu verkaufen und so zumindest einen Teil der zu diesem Zeitpunkt noch offenen Darlehenssumme einzutreiben. Für die Kreditnehmer bedeutet das, dass ihre gebaute Immobilie bis zur vollständigen Rückzahlung des Baudarlehens im Besitz der kreditgebenden Bank bleibt.

Eigenkapital ein wichtiger Faktor

Einer der wichtigsten Faktoren bei der Finanzierung eines Bauvorhabens ist das Eigenkapital. Generell gilt: Je höher das Eigenkapital, umso wahrscheinlicher ist die Bewilligung eines Baukredits unter ansonsten gleichen Voraussetzungen. Durch das Eigenkapital verringern sich die benötigte Darlehenssumme und damit auch die Laufzeit und die Kosten des Baukredits. Auch die Monatsraten sind niedriger als bei einer Vollfinanzierung, so dass die Belastung trotz der langen Kreditlaufzeiten im Rahmen bleibt. Zwar gibt es mittlerweile auch Banken, die beispielsweise den Bau von Wohneigentum zu 100 Prozent finanzieren, Experten empfehlen jedoch einen Eigenkapitalanteil von mindestens zehn Prozent, besser noch 20 bis 30 Prozent des Immobilienwertes. Mit der Mindestsumme von zehn Prozent lassen sich die Ausgaben für Notar, Makler und Grundschuldbestellung abdecken, die nicht mit dem Geld aus dem Baukredit bezahlt werden dürfen.

Nach der Genehmigung des Baukredits

Genehmigt die Bank den Baukredit, stellt sie die Darlehenssumme in der Regel auf einem sogenannten Baukonto bereit. Über dieses Konto können die Kreditnehmer anfallende Rechnungen, die direkt mit Bau zu tun haben, begleichen. Da der Baukredit zweckgebunden ist, müssen die Kreditnehmer den Baufortschritt dokumentieren und regelmäßig gegenüber der Bank nachweisen. Dieser Nachweis muss immer dann erbracht werden, wenn Geld zum Ausgleich einer Rechnung benötigt wird. Häufig werden Baukredite nicht in einer Summe, sondern in Abhängigkeit vom Baufortschritt in mehreren Teilen ausgezahlt. Kreditnehmer haben dadurch den Vorteil, dass sie nicht schon ab dem ersten Spatenstich Zinsen auf die volle Darlehenssumme zahlen müssen. Die Banken geben jedoch in der Regel einen Zeitraum vor, in dem das Baudarlehen komplett abgerufen sein muss.

Die ideale Laufzeit

Um den Bau eines Eigenheims überhaupt mit einem normalen Gehalt finanzieren zu können, sind die Darlehensverträge gewöhnlich auf mehrere Jahrzehnte ausgelegt. Laufzeiten von 30 Jahren sind bei Baukrediten keine Seltenheit. Experten raten jedoch dazu, die Laufzeit des Baukredits so kurz wie möglich und so lange wie nötig zu wählen, mit anderen Worten: Überschätzen Sie sich nicht und wählen Sie eine Ratenhöhe, die Sie ohne Probleme über Jahre oder Jahrzehnte monatlich zahlen können. Versuchen Sie aber dennoch, den Baukredit zügig abzubezahlen. Viele Finanzexperten empfehlen zudem, die Laufzeit so zu wählen, dass sie spätestens mit Beginn des Ruhestandes endet. So belastet die Darlehensrate nicht auch noch die im Vergleich zum Gehalt geringere Rente.

Wichtig: Tilgungssatz

Die Kosten eines Baukredits hängen nicht nur von der Laufzeit, sondern auch von dem vereinbarten Tilgungssatz ab. Je höher die Tilgung ist, desto schneller ist der Kredit abbezahlt und da bei kürzerer Laufzeit auch weniger Zinsen gezahlt werden müssen, wird der Kredit günstiger. Außerdem ist die Restschuld bei anfänglich hoher Tilgung am Ende der Zinsbindung kleiner und kostet bei einer Anschlussfinanzierung ebenfalls weniger Zinsen. Experten raten zu einem Tilgungssatz von mehr als einem Prozent, oft wird eine dreiprozentige Tilgung empfohlen. Dieser Satz ist jedoch nur eine Empfehlung, im Einzelfall muss die Höhe der Tilgung zu der persönlichen und finanziellen Situation des Kreditnehmers passen. Wählen Sie die Tilgung stets so, dass Sie die Rate problemlos bezahlen können ohne Ihren Lebensstandard zu verringern, auch wenn Sie unvorhersehbare Ausgaben haben. Wenn Sie sich Flexibilität bewahren wollen, wählen Sie eine Bank, die eine Variation des Tilgungssatzes erlaubt. Wie häufig eine Umstellung des Tilgungssatzes möglich ist und ob diese Gebühren kostet oder nicht, hängt von der Bank ab.

Zinsbindung

Bei Unterzeichnung des Baukreditvertrags mit dem Kreditinstitut erfolgt eine sogenannte Zinsfestschreibung oder Zinsbindung. Das heißt, dass der Zinssatz, der zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung aktuell war, für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben wird. Dieser gilt garantiert und unabhängig davon, ob die üblichen Marktzinsen in diesem Zeitraum steigen oder sinken. In der Regel kommt es irgendwann zu einer Anschlussfinanzierung, bei der Kreditnehmer die Bank bei Bedarf wechseln können, dann erfolgt eine erneute Zinsfestschreibung für nachfolgende Jahre. Übrigens: In Niedrigzinsphasen bietet sich ein sogenanntes Forward-Darlehen für die Anschlussfinanzierung an, auch wenn diese noch nicht kurz bevor steht. Bei einem Forward-Darlehen werden die Zinsen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses schon für die Zukunft festgelegt.

Mit einem Kreditvergleich Tausende Euro sparen

Je höher die Kreditsumme, desto mehr lohnt es sich, die verschiedenen Angebote auf dem Markt zu vergleichen. Für einen Baukredit mit einer Darlehenssumme von mehr als 50.000 Euro ist ein Kreditvergleich dringend zu empfehlen – oft liegen zwischen dem preisgünstigsten und teuersten Angebot mehrere Tausend bis Zehntausende Euro, die Sie einsparen können. Dennoch ist der Zinssatz längst nicht das einzige Kriterium, das Sie bei einem Kreditvergleich berücksichtigen sollten. Auch die Dauer der Zinsbindung und die Möglichkeit, Sondertilgungen zu leisten oder im Notfall kurzzeitig mit der Tilgung auszusetzen, sind wichtige Aspekte, die bedacht werden sollten.

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Baufinanzierung mit staatlicher Förderung

Auch der Staat unterstützt Bauvorhaben mit verschiedenen Fördermitteln. Zu den bekanntesten Fördermöglichkeiten gehören die sogenannten Wohn-Riester-Verträge, mit denen die private Altersvorsorge unterstützt werden soll. Hierbei handelt es sich um Bausparverträge, für die der Sparer unabhängig von seinem Einkommen eine staatliche Zulage von 154 Euro pro Jahr und pro Kind noch einmal bis zu 300 Euro jährlich erhält. Voraussetzung hierfür ist, dass er mindestens vier Prozent seines Vorjahreseinkommens in den Bausparvertrag einzahlt.

Eine andere Fördermöglichkeit bietet die staatliche KfW-Bank, die für den Immobilienbau oder Kauf und die energetische Sanierung einer bereits vorhandenen Immobilie sehr günstige KfW-Kredite zur Verfügung stellt.

Baukredit kündigen

Gerade in Niedrigzinsphasen ärgern sich viele Kreditnehmer über die hohen Zinsen, zu denen sie vor einigen Jahren den Baukredit aufgenommen haben. Es gibt jedoch Möglichkeiten, den bestehenden Baukredit zu kündigen und von günstigeren Zinsen zu profitieren, ohne hohe Kosten durch Vorfälligkeitsentschädigungen bezahlen zu müssen. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch hat jeder Kunde das Recht, seinen Baukredit nach zehn Jahren zu kündigen. Hierbei ist eine Kündigungsfrist von sechs Monaten zu beachten. Dieses Recht gilt im Übrigen nicht für die Bank, sie ist an die vereinbarte Zinsbindung gehalten.

Wie die Stiftung Warentest 2014 erklärt hat, enthalten etwa 80 Prozent aller seit 2002 geschlossenen Baukreditverträge fehlerhafte Widerrufsbelehrungen, durch die eine kostenfreie Kündigung ermöglicht wird. Die Kreditverträge müssen seit 2002 grundsätzlich ein Widerrufsrecht von 14 Tagen beinhalten, über das die Banken ihre Kunden ausdrücklich aufklären müssen. Die Frist von zwei Wochen wird allerdings ungültig, wenn die Widerrufsbelehrung falsch oder gar nicht erfolgt ist. In diesen Fällen darf der Kreditnehmer seinen Vertrag jederzeit kündigen und muss für den vorzeitigen Ausstieg aus dem Vertrag auch keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Dies lohnt sich jedoch nur, wenn die Kosten eines neuen Kredits geringer sind als die Kosten, die für den aktuellen Kredit anfallen. In jedem Fall sollten sich betroffene Kreditnehmer juristisch beraten lassen, ob die Widerrufsbelehrung in ihrem Vertrag rechtens oder fehlerhaft ist. Sollte sie fehlerhaft sein und eine Kündigung in Betracht gezogen werden, sollte diese immer erst dann ausgesprochen werden, wenn die Anschlussfinanzierung bereits gesichert ist.